تتداول أوساط بيع العقارات معلومات عن قرب صدور تشريع جديد يتعلق بالضريبة على بيع العقارات بعد الارتفاع الكبير على أسعارها من دون أن تتحقق فائدة تذكر  للدولة نتيجة المتاجرة بالعقارات حيث تخضع البيوع للتخمينات القديمة لأسعار العقارات وتدفع الضرائب على أساسها .. وكما هو معروف فإن التخمينات القديمة لا تساوي أكثر من 10% من قيمة العقار الأمر الذي يعرض خزينة الدولة لخسائر كبيرة من جراء ذلك. وحسب المعلومات فإن اللجنة الاقتصادية درست مشروع قانون البيوع العقارية في بداية الشهر الثاني من العام الجاري وطلبت من وزارة المالية إعداد مشروع القانون بالصيغة النهائية وقد أعدت وزارة المالية مشروع القانون.. لكن يبدو أن هناك ملاحظات على المشروع من أعضاء اللجنة الاقتصادية الأمر الذي أخر صدور القانون حتى الآن وحسب مشروع القانون ينص على مايلي:

المادة1- أ- يكلف الأشخاص الطبيعيون والاعتباريون بالضريبة على البيوع العقارية استثناء من الأحكام الناظمة لضريبة دخل الأرباح الحقيقية المنصوصة عليها بقانون الضريبة على الدخل رقم/24/ لعام 2003 وتعديلاته.

ب- تحدد الضريبة على البيوع العقارية بنسبة من القيمة الرائجة استناداً إلى الوصف المالي للعقار.

ج- يشكل وزير المالية في كل محافظة لجاناً فرعية مهمتها تحديد سعر المتر المربع للقيمة الرائجة للعقارات ولجنة رئيسة تعتمد نتائج أعمال اللجان الفرعية.

د- يشكل وزير المالية لجنة مركزية مهمتها تدقيق وتقييم نتائج أعمال اللجان الرئيسة.

ه- يصدر رئيس مجلس الوزراء قراراً يعتمد بموجبه القيم المذكورة بالفقرة /ج/ السابقة بناء على اقتراح من وزير المالية.

و- يجوز تعديل القيم الرائجة بقرار من رئيس مجلس  الوزراء بناء على اقتراح وزير المالية.

المادة 2- يحدد معدل الضريبة المذكورة في المادة السابقة بنسبة من القيمة الرائجة المعتمدة وفقاً لمايلي:

أ-/1%/ للعقارات السكنية تامة البناء.

ب-/1,5%/ للعقارات السكنية على الهيكل.

ج- /2%/ للأراضي الواقعة داخل المخطط التنظيمي المصدق عن السنة الأولى للتملك ويزداد بمعدل /0,5%/ على كل سنة تملك على ألا يزيد إجمالي المعدل على /5%/ بما فيه معدل السنة الأولى للتملك.

د- /1%/ للأراضي الواقعة خارج المخطط التنظيمي المصدق.

ه- تعامل الأسطح المعدة للبناء التي يسمح بالبناء عليها معاملة الأراضي الواقعة داخل المخطط التنظيمي المصدق أما إذا كان لا يسمح بالبناء عليها فتعامل معاملة الأراضي الواقعة خارج المخطط التنظيمي.

و- /1%/ عن بيع ملكية العقارات التجارية المعدة لممارسة المهن والحرف التجارية وغير التجارية والصناعية المؤجرة أو غير المؤجرة /رقبة وانتفاع/ وتحدد قيمة الملكية في المناطق التي يتم تسليم العقارات فيها لقاء بدل حق الإيجار (فروغ) بمعدل /10%/ من القيمة الرائجة المقدرة.

ز- في حال بيع حق الرقبة يعتمد معدل /40%/ من الضريبة، وفي حال بيع حق الانتفاع يعتمد معدل /60%/ من الضريبة.

المادة3- أ- تعتمد نسبة /90%/ من القيمة الرائجة عند بيع حق الإيجار (فروغ) للعقارات المستثمرة وغير المستثمرة المعدة لممارسة المهن والحرف التجارية وغير التجارية والصناعية من مكلفي ضريبة الدخل المقطوع أو مكلفي ضريبة الدخل على الأرباح الحقيقية أو الأشخاص غير الممارسين للمهن المذكورة.

ب- يحدد معدل الضريبة الواجب استيفاؤها من القيمة المعتمدة بالفقرة /أ/ السابقة وفقاً لمايلي:

1- /3%/ للعقارات التجارية الواقعة في الطابق الأرضي عن السنة الأولى للتملك ويزداد بمعدل /0.5%/ عن كل سنة تملك على ألا يزيد إجمالي المعدل على /8%/ بما فيه معدل السنة الأولى للتملك.

2- /1,5%/ للعقارات التجارية الواقعة في الطوابق فوق الأرضي عن السنة الأولى للتملك ويزداد بمعدل /0,5%/ عن كل سنة تملك على ألا يزيد إجمالي المعدل على /4%/ بما فيه معدل السنة الأولى للتملك.

3- /1%/ للعقارات التجارية الواقعة في الطابق تحت الأرضي عن السنة الأولى للتملك ويزداد بمعدل /0,5%/ عن كل سنة تملك على ألا يزيد إجمالي المعدل على /2%/ بما فيه معدل السنة الأولى للتملك.

4- /3%/ للمنشآت الصناعية والسياحية والخدمية عن السنة الأولى للتملك ويزداد بمعدل /0،5%/ عن كل سنة تملك على ألا يزيد إجمالي المعدل على /6%/ بما فيه معدل السنة الأولى للتملك.

5- /1.5%/ لمنشآت تربية الحيوانات.

المادة4- أ- تحدد معدلات الضريبة على العقارات التي تؤول هبة وفقاً لمايلي:

1- /25%/ من المعدلات المذكورة بالمادتين /2 و3/ من هذا القانون إذا كانت للأصول والفروع والأزواج.

2- تعامل بقية معاملات الهبات معاملة البيوع العقارية.

ب- تحدد معدلات ضريبة التركات للعقارات الواردة في الفقرة /ب/ من المادة /3/ من هذا القانون بنسبة مئوية من معدلاتها الضريبية وفقاً لمايلي:

1- /10%/ عند الانتقال للأصول والفروع والأزواج.

2- /25%/  عند الانتقال للإخوة وفروعهم.

3- /50%/ عند الانتقال لبقية الورثة.

المادة5- مع الاحتفاظ بأحكام المادة /117/ من قانون الضريبة على الدخل رقم /24/ لعام 2003 تتضمن النسب المذكورة في المواد /2-3-4/ من هذا القانون إضافات الدفاع الوطني ورسوم المدارس وحصة البلدية والمساهمة في دعم التنمية المستدامة عدا إضافة الإدارة المحلية.

المادة6- أ- يلتزم الخاضعون لأحكام هذا القانون في حالتي البيع والهبة بمايلي:

1-    تقديم تصريح خطي خلال مدة ثلاثين يوماً من تاريخ الواقعة وفق النموذج المعتمد لدى الدوائر المالية حصراً.

2- تسديد الضريبة المترتبة خلال مدة أقصاها ثلاثون يوماً من تاريخ تقديم التصريح المذكور في البند /1/.

ب- يغرم المخالف لأحكام البند /1/ من الفقرة /أ/ من هذه المادة بغرامة قدرها /10%/ من الضريبة المترتبة عليهم.

ج- يخضع المخالف لأحكام البند/2/ من الفقرة /أ/ من هذه المادة لأحكام المادة /1/ من المرسوم التشريعي رقم /146/ لعام 1968.

المادة 7- تعفى من الخضوع لأحكام هذا القانون الحالات الآتية:

أ- عمليات نزع الملكية والاستملاك للمنفعة العامة أو للتنظيم وعمران المدن.

ب- الإعارة بين الأصول والفروع والأزواج فقط.

ج- البيوع التي تقوم بها الجهات العامة ذات الطابع الإداري.

د-البيوع التي تقوم بها الجمعيات الخيرية.

ه- البيوع التي تقوم بها البعثات الدبلوماسية والقنصلية المعتمدة في سورية شريطة المعاملة بالمثل, والبيوع التي تقوم بها الهيئات والمنظمات الدولية المعتمدة في سورية وفقاً لأحكام الاتفاقيات الدولية النافذة فيها.

المادة 8- يحق للمكلف الاعتراض على التصنيف الذي احتسبت الضريبة بالاستناد إليه خلال مدة /30/يوماً تلي تاريخ تبلغه أمر القبض, على أن يسدد المكلف مبلغ تأمين وقدره /5000/ ل.س للعقارات السكنية والعقارات الزراعية التي تقع خارج المخطط التنظيمي و/25000/ ل.س لبقية العقارات ويعاد التأمين إلى المكلف إذا كان محقاً في طلب الاعتراض أو في جزء منه ويصبح إيراداً للخزينة إذا لم يكن محقاً فيه.

المادة 9- أ- تشكل لجان للبت بالاعتراضات بقرار من المدير العام للهيئة العامة للضرائب والرسوم.

ب- يجوز تشكيل أكثر من لجنة يرأسها رئيس قسم.

ج- تجتمع اللجنة بدعوة من رئيسها ولا تصح قراراتها إلا بحضور جميع أعضائها وتتخذ القرارات بأكثرية الأصوات وتعتبر قراراتها نهائية.

د- على اللجان المذكورة البت بالاعتراضات المقدمة إليها وذلك خلال /30/ يوماً من تاريخ انتهاء مهلة تقديم الاعتراض وتنحصر مهمتها بتصحيح تصنيف العقار وذلك حسب الواقع من خلال الزيارة الميدانية والكشف الحسي على موقع العقار.

المادة 10- أ- يحظر على كتاب العدل ودوائر السجل العقاري وكل جهة مخولة بتسجيل الحقوق العينية العقارية توثيق أو تسجيل أي حق عيني عقاري ما لم يبرز أصحاب العلاقة براءة الذمة من الدوائر المالية ذات العلاقة.

ب- لا تسلم الأحكام القضائية المكتسبة الدرجة القطعية لأصحابها ولا تحال إلى التنفيذ إلا بعد الحصول على براءة ذمة من الدوائر المالية ذات العلاقة.

المادة 11- تحدد تعويضات اللجان المذكورة في هذا القانون بقرار من وزير المالية, وتصرف من الاعتمادات الملحوظة لهذه الغاية في موازنة الهيئة العامة للضرائب والرسوم.

المادة 12- لا تطبق أحكام هذا القانون على البيوع العقارية للجهات العامة ذات الطابع الاقتصادي وعلى مشاريع التطوير العقاري المرخصة وفق أحكام القانون رقم /15/ لعام 2008 وتبقى خاضعة لأحكام قانون الضريبة على الدخل رقم /24/ لعام 2003 وتعديلاته.

وتشمل هذه البيوع:

1- عمليات البيع التي سيتم تسجيلها في (السجل العقاري – السجل المؤقت – الكاتب بالعدل – التنازل لدى الجمعيات التعاونية السكنية – التنازل لدى المؤسسة العامة للإسكان – الأحكام القضائية القطعية…).

2- تعد عمليات المبادلة بمثابة عملية بيع حيث يخضع كل شخص للضريبة حسب نوع العقار الذي تنازل عنه.

3- المشاركة بين صاحب أرض وتاجر البناء من أجل تشييد بناء ومن ثم التخاصص بينهم فيخضع فرق الاختصاص للضريبة وفق النسبة الأعلى وحسب القيم الرائجة بتاريخ التخاصص.

4- أما الاختصاص بين المالكين فيخضع الفرق بين القيم الرائجة للعقارات المتخاصص بها والقيمة الرائجة للعقارات الواجب الاختصاص بها للضريبة، وتحسب هذه الضريبة وفقاً للنسب والمعدلات الأعلى وعدد السنوات الأقدم للتملك في حال اختلافها واختلاف ماهية هذه العقارات.

وتم تحديد الضريبة على البيوع العقارية بنسبة مئوية من القيمة الرائجة للمتر المربع الواحد مضروبة بمساحة العقار المبيع ويجب عند احتساب الضريبة اعتماد الوصف المالي المكتسب الدرجة القطعية وفي حال كان العقار على الشيوع يجب تحديد الحصة المبيعة على القيد المالي.

ويجب على اللجان المشكلة بموجبها تحديد القيمة الرائجة لسعر المتر المربع بموجب جداول تعدها لجان فرعية في المحافظات ويشكلها وزير المالية وتمثل فيها كل من الجهات الآتية:

تم تحديد معدل الضريبة الواجب استيفاؤها بنسبة من القيمة الرائجة المعتمدة في جداول خاصة

محددات تنظيمية

وفي معرض تطبيق أحكام المرسوم التشريعي يتم تحديد تاريخ التملك للعقارات التجارية والأراضي الواقعة داخل المخططات التنظيمية وفق مايلي:

1- تاريخ الشراء بموجب سند التمليك أو الوكالة أو الحكم القضائي أو أي وثيقة رسمية تثبت تاريخ التملك أو من تاريخ المباشرة لأول مرة بضريبة الدخل المقطوع أو الأرباح الحقيقية وفي حال تبين بموجب وثيقة رسمية أن التملك أقدم من تاريخ الوثائق المذكورة فيؤخذ تاريخ التملك الأقدم.

2- تاريخ الحصول على رخصة البناء بالنسبة للأشخاص الذين يقومون بتشييد بناء مرخص.

3- تاريخ نهاية الإنشاء بالنسبة للعقارات غير المرخصة وفق القيود المعتمدة لدى السجل المالي.

4- تاريخ عقد المشاركة الموثق بالنسبة للأشخاص الذين يشاركون مالكي العقارات من أجل تشييدها إذا كانت مرخصة قبل عقد المشاركة.

5- تاريخ وفاة المؤرث في حال التملك إرثاً.

6- تاريخ دخول العقارات المخططات التنظيمية المصدقة.

7- تاريخ صدور قرار الدوائر المالية بتحويل العقار من تجاري إلى سكني شرط الاحتفاظ به من قبل الشخص الذي قام بتحويل عقاره من تجاري إلى سكني مدة خمس سنوات على الأقل.

8- في حال بيع عقار تم تملكه اختصاصاً يعدّ تاريخ التملك هو تاريخ التملك الأساس قبل الاختصاص.

9- تاريخ بدء التكليف المعتمد في القرار البدائي الصادر عن اللجان المالية بتحويل العقار من سكني إلى تجاري والمكتسب الدرجة القطعية أو تاريخ وجود أي وثيقة رسمية تثبت تاريخ تحويل العقار إلى تجاري.

10- تاريخ الهبة للأصول والفروع والأزواج يتوجب مضي على الهبة للموهوب له أكثر من خمس سنوات، وفي حال البيع ضمن الخمس سنوات يؤخذ تاريخ تملك الواهب.

11- يتم احتساب مدة التملك بالأشهر ومن ثم يقسم الناتج على /12/ ويعدّ جزء السنة سنة كاملة.

وبموجب أحكام المادة /4/ من هذا الصك التشريعي يجب على دائرة تجارة العقارات المعالجة وفق الآتي:

أ- بموجب أحكام الفقرة /أ/ من المادة /4/ يحدد رسم الهبات على انتقال العقارات وفق الآتي:

1- /25%/ من ضريبة البيوع العقارية للأصول والفروع والأزواج.

2- تعامل بقية معاملات الهبات معاملة البيوع العقارية.

ب- يتم حساب رسم التركات على بدل الإيجار /الفروغ/ الوارد في الفقرة /ب/ من المادة الثالثة لدى الجهة المختصة وفق الآتي:

1- /10%/ من ضريبة البيوع العقارية للأصول والفروع والأزواج.

2- /25%/ من ضريبة البيوع العقارية للإخوة وفروعهم.

3- /50%/ من ضريبة البيوع العقارية لبقية الورثة.

كما تتضمن النسب المذكورة في المواد /2 و3 و4/ من هذا الصك التشريعي إضافات الدفاع الوطني ورسوم المدارس وحصة البلدية والمساهمة في دعم التنمية المستدامة عدا إضافة الإدارة المحلية.

أ- يلتزم الأشخاص الخاضعون لأحكام هذا الصك التشريعي بالآتي:

1- تقديم تصريح خطي وفق النموذج المعتمد لدى الدوائر المالية حصراً خلال مدة أقصاها ثلاثون يوماً من تاريخ الواقعة مرفقاً بالثبوتيات اللازمة.

2- تسديد الضريبة المترتبة عليهم خلال مدة أقصاها ثلاثون يوماً من تاريخ تقديم التصريح المذكور في البند /1/ أعلاه.

ب- تم فرض غرامة مقدارها /10%/ من الضريبة في حال تأخر المصرح عن تقديم تصريحه للدوائر المالية وإعلامها بالواقعة خلال مدة /30/ يوماً.

استثناءات

وبموجب المادة /7/ من هذا الصك التشريعي فقد تم استثناء بعض حالات البيع من الضريبة على البيوع العقارية وهذه الحالات هي:

1- عمليات الاستملاك ونزع الملكية للمنفعة العامة أو التنظيم وعمران المدن، وتالياً فإذا كان الهدف من نزع الملكية لغير المنفعة العامة فتخضع لأحكام هذا القانون.

2- الإعارة بين الأصول والفروع والأزواج فقط «تقديم العقار على سبيل الإعارة إلى الشركة».

3- البيوع التي تقوم بها الجهات العامة ذات الطابع الإداري.

4- البيوع التي تقوم بها الجمعيات الخيرية المرخصة أصولاً.

5- بيوع البعثات الدبلوماسية والقنصلية المعتمدة في سورية شرط المعاملة بالمثل، وبيوع الهيئات والمنظمات الدولية المعتمدة في سورية وفقاً لأحكام الاتفاقيات الدولية النافذة في سورية.

حق الاعتراض

كما توجب أحكام المادة /8/ من هذا الصك التشريعي فإنه يحق للمكلف الاعتراض على الضريبة المترتبة بموجب أحكام المواد /2 و3 و4/ من هذا المرسوم التشريعي خلال مدة /30/ يوماً تلي تاريخ تبليغه أمر القبض يبين فيه المنطقة والفئة التي يقع فيها العقار إذا كان يقع على شارع فرعي أم رئيس وفي منطقة جيدة أم وسط أم ضعيفة ويجب على المعترض أن يسدد مبلغ تأمين وقدره:

– (5000)ل.س بدل اعتراض للعقارات السكنية والعقارات الزراعية والأراضي التي تقع خارج المخططات التنظيمية.

(25000)ل.س بدل اعتراض لبقية العقارات.

– أ- يحظر على دوائر السجل العقاري والكاتب بالعدل والجمعيات السكنية والمؤسسة العامة للإسكان وغيرها من الجهات المخولة بتوثيق واقعات بيع العقارات أي عدم توثيق أي واقعة تنازل قبل إبراز أصحاب العلاقة براءة ذمة من الدوائر المالية ذات العلاقة.

ب- لا تسلم الأحكام القضائية المكتسبة الدرجة القطعية لأصحابها ولا تحال إلى التنفيذ إلا بعد الحصول على براءة ذمة من الدوائر المالية ذات العلاقة.

وبموجب أحكام المادة /12/ فإنه لا تطبق أحكام هذا الصك التشريعي على البيوع العقارية للجهات العامة ذات الطابع الاقتصادي وعلى مشاريع التطوير العقاري المرخصة وفق أحكام القانون رقم /15/ لعام 2008 ويبقيان خاضعين لأحكام قانون الضريبة على الدخل رقم /24/ لعام 2003 وتعديلاته.

قيد الدراسة والإعداد

وحسب المصادر فإن وزارة المالية تناقش آلية تطبيق مشروع القانون وآليات تنفيذه بما يضمن تحقيق الغاية منه ويحل مشكلات البيوع العقارية والإشكالات اللاحقة لعمليات البيع، ومن الواضح أن المالية ستحدد استثناءات البيوع بشكل دقيق وآليات تحديد قيم العقارات وقيم الضرائب التي يشملها القانون، وقد استثنت مواد القانون عمليات البيوع العقارية ومهما كانت صفة العقار المبيع من تطبيق أحكام قانون ضريبة الدخل على الأرباح الحقيقية المنصوص عليها بالقانون /24/ لعام 2003 وأخضعت الأشخاص الطبيعيين والاعتباريين السوريين ومن في حكمهم من غير السوريين لتسديد ضريبة دخل على تلك البيوع العقارية بنسب مئوية من القيمة للعقار المبيع بالاستناد إلى السعر الرائج للمتر المربع الواحد وفق النسب الواردة في هذا الصك التشريعي، وبحسب نوع العقار وسواء تم التسجيل لدى الجهات صاحبة الاختصاص أم لا .

"تشرين"